18 September 2020 Toutes les réponses à vos questions sur la finance et le rachat de crédit

Des conseils pour devenir rentier grâce à un investissement locatif

En tant que salarié, on nous rappelle souvent qu’il est primordial de préparer sa retraite aussi tôt que possible. C’est pourquoi de nombreuses personnes souhaitent investir dans l’immobilier, on le répète assez souvent l’immobilier est un investissement relativement stable avec un taux de rendement plus que satisfaisant.

Se constituer un patrimoine immobilier pour la pérennité

Investir dans la pierre est considéré depuis très longtemps comme un investissement sûr, pour autant que votre achat immobilier soit rationnel. Le choix de l’immobilier locatif permet d’atteindre le but ultime de rentabiliser son investissement par trois canaux différents :

  • La plus-value entre le moment de l’acquisition d’un logement et sa revente ;
  • Les revenus locatifs qui constituent une source de revenus complémentaires ;
  • Les différents avantages fiscaux dont peut bénéficier l’investisseur.

De plus, en contractant un crédit immobilier, le projet locatif sera principalement financé par les loyers perçus auprès du locataire et par la défiscalisation. Il est même possible d’investir sans apport, suivant la banque et votre capacité d’endettement. La règle d’or est de bien choisir la ville et le quartier en fonction de la potentielle rentabilité et non en fonction de préférences subjectives (rappelez-vous qu’il s’agit d’un investissement et non de votre résidence principale).

Un conseil pour garantir le paiement des loyers dans un investissement locatif

Ainsi, comme évoqué plus haut, en choisissant l’investissement locatif, l’investissement est généralement financé par les locataires, d’où la crainte des bailleurs concernant les loyers impayés. Le crédit et les charges n’attendant pas, vous risquez de vous retrouver confronté à des recours en justice de la part de l’établissement créancier.

Même si les mauvais payeurs ne constituent que l’exception, le premier conseil investissement locatif reste de contracter une assurance « Garantie Loyers Impayés » qui met à l’abri le propriétaire-bailleur en cas de non-paiement des mensualités. A ce titre, il est également pertinent de souscrire une assurance contre la vacance locative, pour éviter qu’elle n’affecte trop la rentabilité locative.

Profiter de la défiscalisation immobilière

L’administration fiscale prévoit différents avantages fiscaux afin de favoriser l’investissement immobilier. Les principaux dispositifs fiscaux applicables sont les suivants :

  • Loi Pinel qui vient remplacer le dispositif Duflot : ce dispositif encourage à investir dans le neuf et propose une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000€ sur une durée de 12 ans. Attention toutefois, dans sa version de 2020, le dispositif Pinel n’est applicable que dans les grandes villes de plus de 250 000 habitants.
  • Loi Malraux : cette loi fut adoptée dans le but de préserver le patrimoine en permettant à ceux qui investissent dans un logement ancien de déduire les frais de restauration de leurs revenus
  • Loi Censi-Bouvard : ce dispositif est réservé à ceux qui réalisent un investissement locatif meublé et permet d’étaler sur 9 ans une réduction d’impôt de 11% du prix du logement.
  • Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) : ce statut permet soit d’être imposé uniquement sur 50% des revenus locatifs ou alors réduire l’assiette imposable (jusqu’à 0€ parfois).
  • Le mécanisme du déficit foncier : un déficit foncier survient quand les charges locatives déductibles (en particulier les travaux de réparation et d’entretien) excèdent le montant des revenus locatifs de l’année en cours. Ce déficit est alors imputé à vos revenus permettant ainsi de réduire l’impôt.

Fixer un loyer adapté

Enfin, un dernier conseil investissement locatif serait de prêter une attention particulière au loyer afin de déterminer le montant optimal. Le rendement locatif est intimement lié au loyer facturé au locataire.

Même si la demande locative est élevée, un loyer trop élevé vous exposerait à une potentielle carence locative, même s’il est possible de s’assurer contre ce risque, il s’agit d’une situation non souhaitable. N’hésitez pas à faire appel à des spécialistes pour vous aider à le déterminer ou alors à consulter les statistiques.

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